Blog Recuperación de Arriendos

Julio 11, 2025

Por el equipo editorial de Mile Legal

Los pagos de arriendo que un inquilino dejó de pagar antes o durante un proceso de desalojo. Para muchos propietarios, el desalojo representa solo una parte del problema: una vez que se recupera el inmueble, queda la duda de si es posible recuperar también el dinero perdido.

Desde el punto de vista legal, este tema puede ser confuso. Aquí te explicamos en qué casos es viable recuperar este dinero, qué procedimientos existen, y cómo preparar tu caso para tener mejores resultados.

¿Qué son los arriendos vencidos no recuperadas?

Son los cánones de arrendamiento que el inquilino dejó de pagar y que no se han cobrado ni durante ni después del proceso de restitución del inmueble. Estas deudas son exigibles mediante demanda, pero no se cobran automáticamente con el desalojo.

La diferencia entre vencidas reclamadas y no reclamadas está en el paso adicional del proceso judicial. Mientras el desalojo busca recuperar el bien, el cobro de rentas busca recuperar el dinero perdido. Ambos pueden coexistir, pero deben tramitarse por separado.

El error común es pensar que recuperar el inmueble significa también haber cobrado lo adeudado. Sin una demanda ejecutiva, esas quedan sin respaldo ni expectativa legal de cobro.

¿Cuál era el procedimiento tradicional?

Antes de que los procesos de restitución se profesionalizaran, muchos propietarios se conformaban con recuperar el inmueble y renunciaban a reclamar lo adeudado. Otros iniciaban demandas ejecutivas sin asesoría, lo que llevaba a fallos en contra por falta de pruebas.

El procedimiento habitual incluía citar al inquilino para firmar un acuerdo de pago o pagaré. Sin embargo, sin acompañamiento legal ni documentos válidos, esos acuerdos solían ser ignorados por los deudores.

Además, no todos los jueces aceptaban acumular el cobro de rentas dentro del proceso de restitución. Hoy, con herramientas legales más claras, el proceso se ha vuelto más eficiente y accesible.

¿Puede un arrendador recuperar lo adeudado?

Sí. Aunque el proceso de desalojo se enfoca en recuperar el inmueble, el propietario puede presentar una demanda ejecutiva para cobrar ls cánones de arriendo pendientes. Esta acción es válida incluso si el contrato ya terminó o si el inquilino fue desalojado por orden judicial.

En Bogotá, estos procesos suelen durar entre 12 y 18 meses. El éxito depende de la documentación que tengas: contrato, comprobantes de mora, y pruebas de entrega del inmueble.

Si el inquilino tiene bienes embargables o ingresos localizables, las probabilidades de recuperación aumentan considerablemente.

¿Quién puede cobrar las después del desalojo?

Cualquier propietario que tenga un contrato de arrendamiento vigente o vencido con saldo pendiente puede iniciar una acción ejecutiva para el cobro de lo adeudado. Existen algunas excepciones y figuras especiales:

• Heredero del inmueble
  Puede cobrar si tiene prueba de la sucesión o título de propiedad.

  
  

• Sociedades inmobiliarias
  Pueden demandar si fueron mandatarias en el contrato de arriendo.

  
  

• Copropietarios
  Si el inmueble pertenece a varios, deben acreditar representación o actuar en conjunto.

  
  

• Propietarios con contrato verbal
  También pueden reclamar, siempre que haya evidencia de pagos anteriores o testigos.

¿Cuales se pueden reclamar?

Solo se pueden reclamar aquellas que estén documentadas o demostradas de forma clara. Según la ley, deben cumplir con dos condiciones básicas: ser ciertas y exigibles.

Algunos ejemplos válidos incluyen:

• Canon mensual pactado en el contrato

• Intereses por mora (si están estipulados)

• Servicios públicos asumidos por el arrendador

• Cláusulas penales o sanciones económicas

• Costos de administración si el contrato lo especifica

No se pueden reclamar sumas arbitrarias ni sin respaldo documental.

¿Qué no se puede cobrar?

No todos los gastos derivados del incumplimiento del inquilino son cobrables. La ley excluye:

• Daños materiales sin peritaje

• Costos emocionales o molestias personales

• Honorarios de abogados si no hay pacto previo

• Arreglos de mantenimiento si no se prueban como responsabilidad del arrendatario
  
  

Por eso es importante separar las rentas vencidas de otros daños y perjuicios que deben tramitarse en procesos distintos.

¿Cómo se hace la demanda de cobro?

El proceso ejecutivo se inicia con la presentación de una demanda ante un juez civil municipal. Requiere anexar:

• Copia del contrato de arrendamiento

• Certificado de libertad del inmueble

• Extractos o historial de pagos

• Liquidación de lo adeudado

• Pruebas del incumplimiento
  
  

Una vez admitida, el el juez podrá decretar las medidas cautelares solicitadas, como el embargo y secuestro de bienes del demandado, se corre traslado al demandado para que conteste la demanda dentro de los diez (10) días siguientes a su notificación (Solo se le escuchará, cuando el demandado demuestre el pago de las rentas de los últimos tres (3) meses anteriores a la notificación de la demanda) luego ordena el pago o el embargo de bienes si no hay respuesta en 10 días.

¿Qué tipo de proceso es?

Se trata de un proceso ejecutivo regulado por el Código General del Proceso, el cual permite reclamar el pago de cánones de arrendamiento vencidos siempre que se cuente con un título ejecutivo, como un contrato de arrendamiento escrito y firmado que contenga una obligación clara, expresa y exigible.

La demanda ejecutiva es redactada por un abogado, quien debe anexar: el contrato de arrendamiento, la liquidación de la deuda, Pruebas del incumplimiento (por ejemplo: comunicaciones previas)

En algunos casos, el abogado puede incluir una solicitud de medidas cautelares, tales como el embargo de cuentas bancarias, salarios o vehículos del arrendatario moroso, siempre que se fundamente adecuadamente y se aporten los documentos que respalden la deuda.

Los propietarios no están obligados a presentar su declaración de renta ni soportes fiscales, salvo que el juez los requiera para efectos probatorios específicos, como acreditar la legitimación en la causa o el patrimonio cuando esté en discusión.

¿Vale la pena demandar o es mejor desistir?

Depende. Si la suma adeudada supera los $5 millones y el deudor tiene capacidad económica, el proceso puede ser rentable. Si no tiene bienes, se puede perder tiempo y dinero en un proceso sin frutos.

Para pequeños montos, a veces es mejor buscar acuerdos informales o utilizar servicios de cobranza extrajudicial. No obstante, si el inquilino reincide o hay riesgo de pérdida patrimonial, la demanda es recomendable.

Hacer un análisis de viabilidad con un abogado es la mejor forma de decidir.

Consejos para guardar pruebas de deuda

Así como los empleados deben guardar recibos de sus gastos no reembolsados, los arrendadores deben conservar todo lo relacionado con la deuda:

• Comprobantes de consignación o transferencias

• Chats o correos que demuestren incumplimiento

• Liquidaciones mensuales firmadas

• Actas de entrega con observaciones

• Fotografías o reportes de daños cubiertos por el arrendador
  
  

También puedes usar plataformas digitales para llevar registro automatizado y evitar pérdidas de información

¿Hay normas especiales sobre este tipo de cobros?

Sí. Aunque el Código Civil establece que toda deuda cierta es exigible judicialmente, existen regulaciones específicas en materia arrendaticia:

• El contrato debe estar firmado (si es verbal, las pruebas deben ser robustas)

• Los cobros no pueden exceder lo pactado legalmente

• Los intereses deben estar establecidos en el contrato
  
  

Además, la ley exige que las rentas no reclamadas por más de 3 años pueden prescribir si no se inicia demanda. Esto significa que pierdes el derecho a cobrarlas.

¿Qué herramientas ofrece Mile Legal para este proceso?

Recuperar lo adeudado no debería ser más difícil que recuperar el inmueble. En Mile Legal ofrecemos soluciones integrales para propietarios que ya completaron el proceso de desalojo y quieren recuperar sus rentas.

Nuestro equipo se encarga de:

• Liquidar con precisión lo adeudado

• Redactar y presentar la demanda ejecutiva

• Solicitar embargos si el deudor tiene bienes

• Gestionar todo el proceso sin que tú tengas que intervenir
  
  

Con nuestra herramienta de análisis, calculamos si vale la pena demandar y te damos un estimado de recuperación.

Cobrar lo que te deben también es tu derecho

No te resignes a perder meses o años de arriendo. Si recuperaste tu inmueble, también puedes recuperar tu dinero. Solo necesitas una estrategia clara, documentos en orden, y un equipo legal que te respalde.

Haz tu Análisis de Recuperación de Rentas hoy mismo con Mile Legal.