Cómo saber si puedes desalojar legalmente a tu inquilino en Bogotá
3/06/2025
Blog Legal Inmobiliario
Julio 2025
Por el equipo editorial de Mile Legal
Cuando un inquilino deja de pagar el arriendo, ignora tus mensajes y continúa ocupando el inmueble, es normal preguntarse si ya puedes iniciar un proceso legal. Pero actuar sin un diagnóstico claro puede costarte tiempo, dinero y desgaste emocional.
En este artículo, te explicamos cómo identificar si estás legalmente habilitado para comenzar un proceso de desalojo en Colombia. Desglosamos los criterios clave, los errores que debes evitar y los pasos estratégicos que garantizan que tu inversión esté protegida desde el día uno.
¿Qué significa estar “legalmente habilitado” para desalojar?
El derecho de propiedad en Colombia te faculta a recuperar tu inmueble, pero no de manera inmediata ni por cuenta propia. La Ley 820 de 2003 y el Código General del Proceso establecen que cualquier desalojo debe cumplir con los siguientes requisitos:
Existencia de un contrato de arrendamiento (escrito o verbal).
Prueba de una causal válida de terminación.
Intento de conciliación extrajudicial previo.
Pruebas documentales sólidas.
Proceso judicial ante juez civil municipal.
Saltarte alguno de estos pasos puede hacer que el proceso se rechace o se extienda más de 12 meses.
Las 4 causales más comunes de desalojo (y cómo probar cada una)
No todas las situaciones aplican para desalojo inmediato. Estas son las causales más frecuentes aceptadas por los jueces, junto con las pruebas más efectivas en cada caso:
Causal | Descripción | Ejemplos de prueba admisible |
|---|---|---|
Mora en el pago | El inquilino no paga dos o más mensualidades. | Extractos bancarios, facturas, chats de cobro. |
Terminación del contrato | El contrato venció y no hay renovación expresa. | Contrato firmado, correos de finalización. |
Uso indebido del inmueble | El inmueble es usado para fines distintos a los pactados. | Fotografías, quejas vecinales, actas. |
Daños graves o reiterados | El arrendatario ha generado daños al inmueble. | Informes técnicos, fotos, cotizaciones. |
Dato clave: La causal debe ser objetiva y demostrable. La carga de la prueba recae en el propietario.
¿Tienes un contrato con cláusulas válidas?
Un error común es pensar que basta con tener un contrato. Pero si el contrato no cumple con los requisitos legales mínimos, puede volverse ineficaz ante el juez.
Estas son las 5 cláusulas clave que todo contrato de arrendamiento debería tener:
Duración y fecha de terminación clara
Valor del canon y forma de pago definida
Cláusula de restitución en caso de incumplimiento
Identificación del inmueble y sus linderos
Firmas auténticas de ambas partes
Tip legal: Si tu contrato está firmado por correo electrónico o WhatsApp, puede tener validez. Lo relevante es probar consentimiento mutuo. Aun así, recomendamos adjuntar prueba de propiedad y copia de cédulas.
Conciliación previa: el filtro obligatorio antes de acudir al juez
Antes de presentar una demanda, la ley exige agotar una conciliación extrajudicial. Este paso busca que las partes lleguen a un acuerdo sin necesidad de juicio, y es obligatorio en procesos de restitución de inmueble.
Tienes dos opciones:
Centros de conciliación públicos ( Casas de justicia, Consultorios jurídicos ): Gratuitos, pero con citas que pueden tardar entre 60 y 90 días.
Conciliadores privados (abogados certificados, colegios de abogados): Costo moderado, pero citas disponibles en 48 horas.
En Mile Legal utilizamos instituciones privadas validadas por la ley, lo que permite avanzar el proceso 3 meses más rápido.
El error más costoso: iniciar sin un análisis legal estratégico
Muchos propietarios actúan por impulso. Envían cartas mal redactadas, amenazan al inquilino o inician procesos con documentación incompleta.
Estos errores pueden:
Hacer que rechace la demanda.
Prolongar el caso hasta 18 meses.
Exponer al propietario a una contrademanda por abuso del derecho.
Por eso recomendamos realizar un análisis de viabilidad antes de actuar. Este estudio revisa a fondo tu caso, tu contrato, tu causal y tus pruebas para darte una hoja de ruta precisa.
¿Cómo saber si tus pruebas son suficientes?
No basta con “saber” que el inquilino debe dinero. Debes demostrarlo de manera estructurada. Estas son las pruebas que más peso tienen en audiencia:
Tipo de prueba | Valor probatorio ante juez |
|---|---|
Contrato firmado | Altísimo. Sirve de punto de partida legal. |
Extractos bancarios y transferencias | Alto. Demuestra cumplimiento o mora. |
Chats de WhatsApp | Medio. Debe mostrarse en contexto y autenticado. |
Testigos presenciales | Bajo. Solo sirven como complemento. |
Fotografías y videos con fecha | Medio-alto. Ideal si hay daños o evidencia física. |
Consejo práctico: Todas las pruebas deben estar organizadas cronológicamente. En Mile, nuestro equipo legal estructura el caso en una narrativa legal sólida antes de presentarlo al juez.
¿Y si tu contrato es verbal?
Aunque el contrato verbal es legal en Colombia, probar sus términos es más complejo. Necesitarás construir tu caso con pruebas indirectas:
Mensajes de texto o correo donde se menciona el arriendo.
Consignaciones periódicas con valor estable.
Testimonios consistentes.
Este tipo de casos requieren una estrategia especial y documentación reforzada. Lo ideal es acudir a asesoría desde el inicio.
¿Cuándo NO deberías iniciar un desalojo (todavía)?
Hay momentos en los que iniciar un desalojo podría jugar en tu contra. Por ejemplo:
Cuando el inquilino tiene niños menores y no has solicitado acompañamiento del ICBF.
Si no cuentas con el contrato original y no puedes probar propiedad.
Si firmaste una prórroga automática y no notificaste la terminación.
En estos casos, es preferible preparar el terreno antes de actuar. Nuestro equipo lo llama “fase de blindaje legal”. Consiste en construir las condiciones para que, al presentar la demanda, el resultado sea favorable.
¿Qué pasa si el juez falla en tu contra?
Aunque es raro, puede pasar que el juez niegue la restitución. Las razones más comunes:
Error en la conciliación (por ejemplo, no comparecer).
Demanda mal estructurada o sin causal válida.
Pruebas insuficientes o contradictorias.
Por eso en Mile Legal incluimos en nuestro plan el Seguro de Sentencia Garantizada. Si el juez falla en tu contra, cubrimos el proceso de apelación completo sin costo adicional.
Pon tu desalojo en piloto automático
Gestionar un proceso de desalojo por tu cuenta es complejo, lento y emocionalmente agotador. Buscar conciliadores, redactar documentos legales, recopilar pruebas, asistir a audiencias y coordinar con tu inquilino puede consumir decenas de horas al mes—y aún así, no garantizar resultados.
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