Leyes y plazos para desalojos en Bogotá: lo que todo arrendador debe saber en 2025
8/07/2025
Blog Restitución y Arrendamiento
Julio 11, 2025
Por el equipo editorial de Mile Legal
El aumento de casos de incumplimiento en arriendos en Bogotá ha generado confusión entre propietarios sobre cómo y cuándo pueden recuperar legalmente sus inmuebles. ¿Cuáles son los plazos reales? ¿Qué dice la ley si el inquilino no paga o no quiere irse? ¿Cuáles son las sanciones por hacer el desalojo mal?
En este artículo te damos un resumen claro de las leyes actuales, los tiempos estimados del proceso, y cómo cumplir con los requisitos legales para recuperar tu inmueble sin cometer errores costosos.
Normas clave para la restitución de inmuebles en Colombia
La Ley 820 de 2003 es la principal regulación en Colombia para el arrendamiento de vivienda urbana. Esta ley establece los derechos y deberes tanto del arrendador como del arrendatario.
Aunque permite iniciar un proceso judicial cuando hay mora en el pago o incumplimiento del contrato, exige que antes se intente una conciliación extrajudicial obligatoria. Este paso es clave: si no lo haces o lo haces mal, el juez puede rechazar tu demanda.
En paralelo, el Código General del Proceso regula cómo se presentan las demandas, los tiempos entre audiencias y la ejecución del desalojo.
Tiempos mínimos y máximos del proceso de desalojo
Una duda común de los propietarios es cuánto puede tardar el proceso desde que inicia hasta que se recupera el inmueble. Aquí los tiempos típicos, en condiciones ideales:
Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
Conciliación extrajudicial | 2 a 3 meses (Gratuitas) o 3 días (privada) |
Admisión de demanda judicial | 1 a 2 meses |
Primera audiencia | 1 a 2 meses luego de admitida |
Sentencia | En la misma audiencia o en 15 días |
Diligencia de desalojo (lanzamiento) | 1 a 3 meses luego de sentencia |
El proceso completo puede tomar de 6 a 12 meses, dependiendo de la estrategia legal y si el inquilino coopera o presenta obstáculos.
¿Cuándo puedes iniciar el proceso?
La ley permite presentar la demanda en los siguientes casos, entre otros:
Mora superior a 3 meses en el pago del canon
Finalización del contrato sin entrega del inmueble
Incumplimiento de cláusulas (subarriendo, daños, uso indebido)
Ocupación sin contrato vigente o por terceros no autorizados
Es importante que tengas un contrato por escrito y documentos que prueben el incumplimiento (mensajes, recibos, fotografías, cartas enviadas).
¿Qué pasa si hay niños, adultos mayores o personas con discapacidad?
La ley protege a poblaciones vulnerables y exige notificar al ICBF, Comisarías o Defensorías cuando hay niños o personas con discapacidad involucradas. Esto puede alargar el proceso, ya que las entidades deben validar que no hay riesgo para sus derechos.
Aunque esto no impide el desalojo, sí puede añadir entre 1 y 3 meses al cronograma. Por eso es clave anticipar esta condición desde el inicio.
¿Puedo desalojar si el contrato ya venció?
Sí. Si el inquilino no desocupa tras vencerse el contrato, estás en tu derecho de iniciar una acción de restitución. La ley reconoce este caso como causal válida, pero exige que hayas enviado una notificación o carta de terminación previa con al menos 3 meses de anticipación.
Si el contrato venció y no notificaste, se entiende renovado automáticamente.
¿Qué hacer si hay ocupación sin contrato?
Cuando un inmueble es ocupado por una persona sin contrato firmado (por ejemplo, familiares, exinquilinos que se quedaron, invasores), el proceso cambia: debes acudir a una acción policiva por perturbación a la posesión en la inspección de policía.
Este procedimiento es más ágil, aunque requiere pruebas de propiedad, fotos, y testigos si es posible.
Tabla de requisitos por situación legal
Tipo de ocupante | Acción legal requerida | Tiempo estimado | Pruebas necesarias |
|---|---|---|---|
Inquilino moroso con contrato | Restitución de inmueble | 6-12 meses | Contrato, prueba de mora |
Inquilino que no entrega tras fin | Restitución + prueba de terminación | 6-8 meses | Carta enviada con 3 meses de antelación |
Ocupación sin contrato | Acción policiva por perturbación | 1-6 meses | Certificado de libertad, testigos |
Ocupante con menores de edad | Restitución + reporte al ICBF | +6 meses | Constancia de notificación |
¿Qué debe tener un contrato de arriendo en 2025?
Para protegerte legalmente, tu contrato debe incluir:
Duración clara y forma de terminación
Causales de terminación anticipada
Cláusula de mora (cuántos días permiten iniciar desalojo)
Firma de todas las partes y testigos
Detalle sobre el uso del inmueble y restricción de subarriendo
Un contrato bien hecho puede reducir el tiempo del proceso judicial hasta en un 40%.
¿Qué herramientas ofrece Mile Legal para cumplir con la ley?
Mile Legal facilita todo el proceso:
Creamos contratos blindados legalmente
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No conocer la ley no te protege: pero usarla sí
En Bogotá, el desalojo no es un trámite simple, pero sí es un derecho claro. Cumplir los pasos adecuados, tener el contrato correcto y actuar con estrategia legal es la forma más rápida y segura de recuperar tu inmueble.
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