Leyes y Plazos para Desalojos en Bogotá en 2026
Desalojos
Normas clave para la restitución de inmuebles en Colombia
La Ley 820 de 2003 es la principal regulación en Colombia para el arrendamiento de vivienda urbana. Esta ley establece los derechos y deberes tanto del arrendador como del arrendatario. A su vez, el Código General del Proceso regula cómo se presentan las demandas, los tiempos entre audiencias y la ejecución del desalojo.
Tiempos mínimos y máximos del proceso de desalojo
Una duda común de los propietarios es cuánto puede tardar el proceso desde que inicia hasta que se recupera el inmueble. Aquí los tiempos típicos, en condiciones ideales:
Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
Conciliación extrajudicial | 2 a 3 meses (Gratuitas) o 3 días (privada) |
Admisión de demanda judicial | 1 a 2 meses |
Primera audiencia | 1 a 2 meses luego de admitida |
Sentencia | En la misma audiencia o en 15 días |
Diligencia de desalojo (lanzamiento) | 1 a 3 meses luego de sentencia |
El proceso completo puede tomar de 6 a 12 meses, dependiendo de la estrategia legal y si el inquilino coopera o presenta obstáculos.
¿Cuándo puedes iniciar el proceso?
La ley permite presentar la demanda en los siguientes casos, entre otros:
Mora superior a 3 meses en el pago del canon
Finalización del contrato sin entrega del inmueble
Incumplimiento de cláusulas (subarriendo, daños, uso indebido)
Ocupación sin contrato vigente o por terceros no autorizados
Es importante que tengas un contrato por escrito y documentos que prueben el incumplimiento (mensajes, recibos, fotografías, cartas enviadas).
¿Qué pasa si hay niños, adultos mayores o personas con discapacidad?
La ley protege a poblaciones vulnerables y exige notificar al ICBF, Comisarías o Defensorías cuando hay niños o personas con discapacidad involucradas. Aunque esto no impide el desalojo, sí puede añadir entre 1 y 3 meses al cronograma. Por eso es clave anticipar esta condición desde el inicio.
¿Puedo desalojar si el contrato ya venció?
Sí. Si el inquilino no desocupa tras vencerse el contrato, estás en tu derecho de iniciar una acción de restitución. La ley reconoce este caso como causal válida, pero exige que hayas enviado una notificación o carta de terminación previa con al menos 3 meses de anticipación.
Si el contrato venció y no notificaste, se entiende renovado automáticamente
Tabla de requisitos por situación legal
Tipo de ocupante | Acción legal requerida | Tiempo estimado | Pruebas necesarias |
|---|---|---|---|
Inquilino moroso con contrato | Restitución de inmueble | 6-12 meses | Contrato, prueba de mora |
Inquilino que no entrega tras fin | Restitución + prueba de terminación | 6-8 meses | Carta enviada con 3 meses de antelación |
Ocupación sin contrato | Acción policiva por perturbación | 1-6 meses | Certificado de libertad, testigos |
Ocupante con menores de edad | Restitución + reporte al ICBF | +6 meses | Constancia de notificación |
Conclusión
Como podrás ver, el proceso contencioso en Colombia es largo. Por eso, lo más importante es prevenirlo. Si ya no se puede prevenir, lo segundo más importante es no actuar por tu propia cuenta y acudir a un apoyo legal.
Milena Romero
