Guía para recuperar tu inmueble en Bogotá: definición, proceso y mejores prácticas
15/07/2025
Blog Restitución de inmueble
Julio 11, 2025
Por el equipo editorial de Mile Legal
La restitución de inmueble es el proceso legal mediante el cual un propietario en Bogotá puede recuperar su propiedad cuando un inquilino se niega a desocuparla, ha dejado de pagar la renta o ha incurrido en incumplimientos del contrato. Este procedimiento evita que los dueños carguen con pérdidas prolongadas, y les devuelve el control sobre su inversión.
En esta guía explicamos todos los aspectos de la restitución: causales válidas, documentación clave, pasos judiciales, y estrategias que te permitirán evitar retrasos innecesarios en la recuperación de tu inmueble.
¿Qué es la restitución de inmueble en Bogotá?
La restitución de inmueble es el mecanismo jurídico que permite al propietario recuperar su vivienda o local cuando el inquilino no cumple con las condiciones pactadas. Las causales más comunes incluyen la mora en el pago de arriendos, uso indebido del bien o la terminación del contrato sin entrega del inmueble.
En Colombia, este proceso se rige principalmente por la Ley 820 de 2003. Su objetivo es equilibrar los derechos del arrendador y del arrendatario, pero también establece un camino claro para quienes desean hacer valer su propiedad sin recurrir a vías de hecho.
Muchos arrendadores en Bogotá desconocen que pueden iniciar este proceso incluso si el contrato ya venció o si el ocupante no tiene un vínculo legal. La restitución garantiza seguridad jurídica y previene que la situación se prolongue por años.
12 motivos comunes para recuperar tu propiedad
Aunque todas las causas desembocan en una sola meta—recuperar tu inmueble—existen múltiples razones válidas que la ley reconoce como fundamento para iniciar un proceso de restitución. Aquí van las más comunes:
Mora en el pago de arriendo
Ocupación del inmueble sin contrato
Invasión o ingreso violento al inmueble
Uso diferente al pactado (ej. vivienda convertida en negocio)
Subarriendo no autorizado
Daños graves al inmueble
Finalización del contrato sin entrega del bien
Negativa a firmar un nuevo contrato
Amenazas o maltrato a vecinos o al arrendador
No pago de servicios públicos
Incumplimiento en cláusulas de mantenimiento
Actividades ilegales dentro del inmueble
Conocer estas causales te ayuda a anticiparte, recolectar pruebas y estructurar una estrategia efectiva.
Desafíos al desalojar un inquilino moroso
Recuperar un inmueble no es un trámite automático. Muchos propietarios se enfrentan a obstáculos como plazos judiciales extensos, dificultades para contactar al inquilino, o desinformación legal que retrasa el proceso.
Uno de los errores más comunes es no tener pruebas claras del incumplimiento, lo que puede causar que el juez falle en contra o que el proceso de conciliación no prospere. Otro reto frecuente es la carga emocional de confrontar al ocupante directamente.
Además, los procesos mal gestionados suelen traducirse en más meses de mora, servicios sin pagar, y en algunos casos, daños materiales que elevan los costos posteriores. Por eso es clave tener un acompañamiento legal especializado desde el primer momento.
Cómo funciona el proceso de restitución en la práctica
Imagina que tienes un apartamento arrendado en Chapinero y tu inquilino lleva 4 meses sin pagar. Has intentado contactarlo, pero no responde llamadas ni mensajes. Decides iniciar el proceso con tu abogado.
El primer paso será revisar el contrato, las fechas de incumplimiento y las pruebas que respalden tu caso. Luego se envía una notificación de incumplimiento y se programa una audiencia de conciliación (obligatoria por ley). Si el inquilino no asiste o no hay acuerdo, se presenta la demanda ante el juez.
Durante el proceso judicial, se programan audiencias, se presentan pruebas y finalmente, el juez emite una orden de desalojo con una fecha específica. El apoyo de la Policía o Comisaría es clave en la diligencia.
Etapas clave para lograr una restitución efectiva
Este es el paso a paso del proceso de restitución para propietarios en Bogotá:
Recolección de pruebas: contrato, extractos, mensajes, fotos del estado del inmueble.
Envío de notificación de incumplimiento y solicitud de conciliación.
Conciliación (Casas de justicia o centro de conciliación privado). Si no hay acuerdo → demanda.
Presentación de demanda judicial. Tiempo estimado: 1-3 meses según congestión.
Audiencias: en promedio 2 a 3 con intervalos de 2-3 meses.
Orden de desalojo y programación de la diligencia con autoridades.
Recuperación del inmueble y evaluación de daños/rentas vencidas.
Un proceso estructurado puede tomar entre 6 y 8 meses si se evita perder tiempo en errores procesales.
Consejos para acelerar la recuperación de tu inmueble
¿Quieres evitar que el desalojo dure años? Aquí algunos consejos prácticos:
Usa conciliación privada (colegio de abogados) en lugar de Casas de Justicia, que puede tardar meses.
Reúne pruebas desde el primer día de incumplimiento. Guarda chats, facturas y fotos.
Activa protocolos de comunicación a través del abogado, no de forma directa.
Exige contratos con cláusulas de salida automática por mora superior a 30 días.
Contrata abogados con experiencia comprobada en restituciones y demandas infalibles.
Estas acciones te ahorran meses de espera, estrés y desgaste emocional.
Reglas legales clave para desalojos en Bogotá
Las principales normas que rigen el proceso de desalojo son:
Ley 820 de 2003 (régimen de arrendamiento de vivienda urbana)
Código General del Proceso (artículos sobre restitución y audiencias)
Ley 1564 de 2012 (sobre conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad)
El incumplimiento de estos requisitos puede causar que la demanda sea inadmitida. Por ejemplo, si no se intenta una conciliación previa o si no se adjunta la prueba de propiedad del inmueble.
Conocer las reglas desde el inicio te permite construir un caso sólido y ganar tiempo.
Documentación y pruebas que debes conservar
No basta con tener la razón: debes probarla. Algunos documentos esenciales son:
Contrato de arrendamiento firmado
Certificado de libertad y tradición del inmueble
Recibos de pago anteriores y comprobantes de mora
Comunicaciones enviadas (WhatsApp, email, cartas)
Fotografías del estado del inmueble
Facturas de servicios vencidos
Organiza esta documentación en carpetas digitales o físicas. Puedes usar servicios de almacenamiento en la nube o un CRM legal que facilite el acceso rápido.
¿Los arriendos vencidas se pueden recuperar?
Sí. Si tu inquilino dejó de pagar durante varios meses, puedes iniciar un proceso ejecutivo, una vez finalizado el desalojo.
Este proceso es independiente y puede tomar entre 1 y 2 años. Requiere documentos como el contrato de arriendo, historial de pagos y pruebas de mora. Aunque el éxito depende de que el deudor tenga bienes embargables o ingresos rastreables, en muchos casos sí se logran recuperar los montos.
Es recomendable calcular si el monto adeudado supera los costos del proceso antes de iniciarlo.
Mejores prácticas para recuperar tu inmueble
Estas buenas prácticas harán tu proceso más ágil, seguro y menos estresante:
Investiga las leyes de arrendamiento vigentes en Bogotá.
Revisa y actualiza tu contrato con cláusulas blindadas.
Mantén un registro de todas las interacciones con el inquilino.
Evita el manejo en efectivo. Usa cuentas bancarias y consignaciones.
Implementa controles digitales de pagos y seguimiento de cumplimiento.
Usa servicios legales con garantías de restitución.
Aplicarlas no solo acelera el proceso, también reduce el riesgo de que vuelva a ocurrir.
Cómo Mile Legal elimina el dolor de cabeza del desalojo
Para muchos propietarios, desalojar a un inquilino problemático se vuelve una carga emocional, financiera y legal. Coordinar audiencias, enviar notificaciones, recopilar pruebas y enfrentar objeciones consume tiempo y energía.
Mile Legal automatiza este proceso con una metodología de 6 pasos que ha sido probada en más de 100 casos. Desde la conciliación express hasta la demanda infalible, nuestro equipo legal se encarga de todo, ahorrándote meses de espera y estrés.
Además, nuestro Seguro de Sentencia Garantizada protege tu inversión: si el juez falla en contra, nosotros asumimos el proceso de apelación sin costo adicional.
Recuperar tu inmueble no tiene que ser una pesadilla
Con la estrategia correcta, apoyo legal especializado y un proceso diseñado para protegerte, puedes recuperar tu propiedad sin años de espera ni desgaste emocional.
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